“Korsan Otel” nasıl engellenecek?

ÖZEL ARAŞTIRMA DOSYASI – “Korsan Otel” olarak tanımladığımız kavram; turizm lisansı olmayan veya günlük kiralık ev ruhsatı almadan evlerini kiraya vererek ticari faaliyetlerini yasal zeminin dışında gerçekleştiren mülk sahiplerini kapsıyor. Bu yasa dışı faaliyet hem mülk sahibi hem mülkü kiralayan kişiler hem de apartman ve site sakinleri için pek çok açıdan sorun teşkil ediyor. Aynı zamanda büyük bir kayıt dışı ekonomik faaliyet olan korsan oteller, güvenlik, vergi, idari gibi birçok sorunun da ortaya çıkmasına neden oluyor.

Özellikle yaz aylarında son dönemde ciddi popüler olan ve aylık rakamların oldukça yükseldiği Ege ve Akdeniz bölgelerindeki kiralamalar önemli hale geldi. Mülk sahipleri 3-4 aylık kiralama ilişkisi kuruyor ve genelde bunu sözleşmeye dökmüyor parayı nakit olarak tahsil ediyor. Burada çoğunlukla da elektrik, su gibi temel hizmetlerin de yine mülk sahibinin üzerinde kalıyor.

Mülk sahiplerinin, yasa dışı kiraya verdikleri evlerin zarar görmesi halinde hukuki zeminde haklarını savunmayacakları gibi kiralayan kişilerin de ev içerisinde yaşayacakları herhangi bir sorunda başvurabilecekleri yasal bir dayanakları bulunmuyor.

Tüm bu sorunların yanı sıra apartman veya site sakinleri, sürekli yabancı kişilerin apartman veya sitelere girerek ortak yaşam alanlarını kullanmalarından oldukça şikayetçi. Güvenliklerinden endişe eden komşular, site ve apartman yönetimiyle de bu korsan otel faaliyetlerini engelleyemiyorlar. Çünkü Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) göre böyle bir yetkiye sahip değiller.

Ankara Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Kurulu Başkanı Cemalettin Gürler bu konuya ilişkin sorularımı yanıtladı.

Ev sahiplerinin günlük kiralık ev ruhsatı almadan evlerini kiraya vermeleri, yasalara göre suç olarak kabul ediliyor. Günlük kiralama nasıl engellenebilir? Site yönetimleri veya site sakinleri bu durumda ne yapmalıdır?

• Günlük kiralanan evlerde günlük kiralık ev ruhsatı varsa hiç kimse bu durumu engelleyemez. Günlük kiralık evlerin engellenebilmesinin tek yolu vardır. Kiralanan taşınmazın günlük kiralama için geçerli bir ruhsatı olmaması, şikayet edilmesidir. Site yönetimlerinin veya site sakinlerinin günlük kiralamayı engellemesinin yolu gerekli mercilere şikâyettir. Bu şekilde kanun dışı bir kullanımın tespit edildiği durumlarda şikayet sonrası yapılacak inceleme sonucu bir ihlal tespit edilirse caydırıcı para cezaları söz konusudur.

Mülkiyetini günlük veya haftalık kiralamak isteyenler nereye başvurmalıdır? Herkes başvurabilir mi?

• Mülkiyetini günlük veya haftalık kiralamak isteyenler öncelikle günlük kiralık ev ruhsatı almalıdırlar. Bunun için gerekli belgeleri tamamlayan ev sahibi evin bağlı bulunduğu Belediyeye başvuru yapmalıdır. Gerekli belgeler tamamlandıktan sonra ve izinler alındıktan sonra herkes bu başvuruyu yapabilir.

Mülkiyetini günlük kiralamak için gerekli kurumlardan onay alan mülk sahipleri, site yönetimine veya site sakinlerine karşı sorumluluğu nedir?

• Mülkiyetini günlük kiralamak için gerekli kurumlardan onay alan mülk sahiplerinin gerekli belgeleri tamamlamış olmasına rağmen evini günlük kiralayabilmesi için kesinlikle kat maliklerinin tamamından muvafakatname alması zorunludur. Bu muvafakatnamenin alınmasının yöntemi, kat maliklerinin oy birliğiyle günübirlik ev kiralama yapılmasına izin vermeleridir. Burada oy çokluğu değil oy birliği gereklidir. Tek bir kat sahibi bile izin vermezse ruhsat alamaz ve bu işi yapılamaz.

Tek sebep para mı?

Ruhsatsız günlük kiralık daire cezası 2020 yılı itibariyle 18.000 TL’ye ulaşıyor. Ayrıca ruhsatsız kiralama eylemi karşılığında eviniz geçici olarak mühürlenebiliyor. Fakat tüm bunlar korsan otel faaliyetlerinin önüne geçemiyor. Özellikle yazlık beldelerdeki mülk sahipleri, 9 ay sabit kiracılara, yaz döneminde ise günlük, haftalık veya saatlik olarak yerli ve yabancı turistlere evlerini kiralayarak ekonomik gelir elde etmek istiyorlar.

Yerli turizm açısından gelişmiş bir destinasyon noktası olan Anamur’da yaşayan ve dairesini günlük olarak kiralayan Ş.K: “Emlak vergisini zaten veriyoruz. Ekstra bir vergiye tabi olmamak içinde günlük kiralama ruhsatı çıkartmıyoruz. Zaten kışın burada yaşamayan kişiler, 6 ay boyunca sabit kiracılara dairelerini kiralıyor. Ardından yazın gelip kendileri kalıyor. Kendileri kalmadıkları dönemde de boş ev çabuk yıpranır mantığı ve ekonomik sebeplerden ötürü bu tür kiralama yöntemlerini tercih ediyoruz. Fakat apartman sakinlerinin şikayetlerini en aza indirgemek için 10 günden aşağı kiraya vermiyoruz.”

Turizm için önemli lokasyonlarda mülkiyetleri bulunan kişiler, emlakçılar ve yasal emlak sitelerinden dairelerini kiralamayı tercih ederek cezai yaptırımlardan korunmaya çalışsa da, artık daha az kişi bu yolu tercih ediyor. Çünkü, 3 Haziran itibariyle internet üzerinden konut, arsa veya herhangi bir kişisel eşyasını satmak isteyen vatandaşların adı, soyadı, TC kimlik numarası ve satışa ilişkin tüm ödeme bilgileri artık Gelir İdaresi Başkanlığı’na bildirilecek. Düzenleme sebebiyle internette yer alan binlerce konut satışı ilanı kalktı, bunun yeni zamları beraberinde getireceği öngörülüyor.

“Her türlü çözüm yetersiz kalıyor”

Bölgede yaşayan yerleşik halk bu duruma bir an önce çözüm bulunmasını isterken, yurttaşların talep, ihbar ve şikâyetlerini doğrudan cumhurbaşkanlığına iletebilmesi amacıyla kurulan CİMER’e konuyla ilgili başvurduklarını fakat gerekli işlem başlatıldığına dair geri bildirim almalarına rağmen herhangi bir değişimin olmadığını söylüyor.

Mülk sahibi ve yasa dışı kiracı arasındaki anlaşmaya göre, apartman sakinlerinden herhangi bir şikayet olması durumunda ev sahibinin akrabası veya yakını olduğunu bu sebeple evde konakladıklarını beyan ediyorlar. Şikayetçi olan apartman sakininin bu durumda yapabileceği tek şey ise, günlük olarak evi kiralayan kişilerin burada yasa dışı kaldığına dair kanıt sunması.

Yazlık bir sitede daimi olarak yaşayan ve yasa dışı günlük kiracılar yüzünden sorun yaşadıklarını belirten M.S: “Gürültü yapıyorlar. Etrafı pisletiyorlar, kalabalık geldikleri için de tanımadığımız insanlardan rahatsız oluyoruz. Bunun çözümü için, Cimer’e ve polise başvurduk fakat hiçbir geri dönüş alamadık. Site ve apartman yöneticimiz bu konuyla ilgili olarak gerekli önlemler alarak, şahısları uyarmaya çalışsa da bunlar da yetersiz oluyor. Mülkiyeti birebir kiralayan kişiyle konuştuğumuzda da para kazandığı için hiçbir şey yapamayacağını söylüyor” şeklinde konuştu.

Korsan otel sorunun çözümü için site ve apartman yönetimlerinin de yetersiz kalmasıyla birlikte, gözler yetkili mercilerin konuya ilişkin alacağı önlemlere çevrildi.

Sadece daire sahiplerinin değil aynı zamanda arsa sahiplerinin de, arsalarına inşa ettikleri apartları turizm lisansı almadan işletmeye açması da yasal turizm gelirlerini ve işletmelerinin şikayetçi olduğu konular olarak öne çıkıyor.

Mülk sahiplerinin tercih ettiği nir diğer yöntem ve Korsan otel faaliyetlerinin bir diğer ayağı olan bu yasa dışı uygulama da Türkiye Otelciler Birliği tarafından da yakın olarak takip ediliyor.

Türkiye Otelciler Birliği Başkanı Müberra Eresin konuya ilişkin sorularımı yanıtladı.

Turizm sezonu Haziran itibariyle giderek hareketlenmeye başlarken, ‘korsan otel’ tanımı çerçevesinde ne tür denetlemeler yapılıyor?

Kayıtdışı olarak günlük kiralık evler TÜROB olarak uzun zamandır dikkat çektiğimiz konuların başında geliyor. Bu konuda devlet maddi kayıplara uğrarken, turizm sektörü de büyük bir haksız rekabet ile karşı karşıya kalıyor.

Günlük/kısa süreli konaklama sağlama/kiralama faaliyetleri nedeniyle her yıl yüksek miktarda vergi kaybı ortaya çıkarken, vergisiz yüksek kazanç imkânı, büyük bir rant ortamının oluşmasına sebebiyet veriyor. Kayıtdışı tamamen belgesiz konaklama yerleri yatırım ve işletme maliyetlerinin düşüklüğüne bağlı olarak geceleme ücretlerinin otellere kıyasla daha düşük olması nedeniyle, oteller bu faaliyetle rekabet edemeyecek duruma geliyor.

Bu tip yerlerin kayıt dışı günlük veya kısa süreli olarak, özellikle yabancı ziyaretçilere kiraya verilmesi sağlık, hijyen, ekonomi vs açılardan da olumsuzluklara neden olmaktadır. Öte yandan bu tip mekanlar pek çok olumsuzlukla birlikte anılıyor. Ticari kaygıların çok daha ötesinde bu tür kiralananan yerler güvenlik açısından da önemli bir sorun oluşturmaktadır.

Otel yatırımcısı gerek inşaat, gerekse işletme aşamasında bir çok ruhsat ve izin almak durumunda. Ancak ve ne yazık ki gelişen bu pazardan haksız ve eşit olmayan koşullar ile pay almak isteyenlerin sayısı da son yıllarda hızlı bir artış gösterdi. Özellikle turizm bölgelerinde işyeri veya apartman dairesi olarak kiralanan-satın alınan gayrimenkuller, otel odası gibi pazarlanıyor. Bir mekanın konaklama için aynı kişiye 6 aya kadar tahsisi (ister 1 saat, ister 3 gün, ister 3 ay) kira değildir. Devamlılık arzeden bu faaliyet, ticari faaliyettir. Ticari kazancın tabii olduğu koşullar vergilendirilir.

Günlük kayıt dışı olarak kiralanan yerlerin yasal statüye kavuşturulması için pandemi öncesi İçişleri, Maliye ile Kültür ve Turizm Bakanlıkları ile valilikler ve belediyeler nezdinde çalışmalar yürüttük. Kamu otoriteleri her dönem konuya ciddiyetle eğilerek denetim faaliyetlerini devam ettirdiler ve son dönemde daha da yoğun denetimlere devam ediyorlar.

Bu ‘Korsan otel’ işletmelerinin önüne geçmek için neler yapılabilir?

Bu konuda Kültür ve Turizm Bakanı Sayın Mehmet Nuri Ersoy ’un kararlı tutumu ve takibi neticesinde çok önemli bir adım atıldı. Çıkan kanun gereği artık tüm konaklama hizmeti veren yerler Temmuz ayı sonuna kadar Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan belge almak zorunda. Bu tarihten sonra belgesiz olarak otelcilik faaliyeti yapmak mümkün olamayacak.

Sektör olarak uzun zamandır beklenen düzenleme neticesinde sektörde bu konuda önemli adımlar atmaya başladı ve Belediyelerden belgeli tesisler öncelikli olmak üzere belge başvurularının yoğun bir şekilde devam ettiğini biliyoruz.

–

Her ne kadar ilgili kurumlar tarafından gerekli tespitler yapılarak çalışmalar başlatılmış olsa da, yasalar usülsüzlüğün önüne geçmede yeterli bir araç olamıyor. Bu sebeple Kanun koyucular tarafından çıkarılan yasaların yanı sıra etkili bir denetleme mekanizması tarafından da sürekli olarak özellikle turizm sezonlarında tatil beldelerinde uygulanacak denetimlerle korsan otel faaliyetlerinin önüne geçilebilir.